最近、「今すぐではないけれど、将来介護が必要になった時に自宅等の不動産を売却し、そのお金で老人ホームに入りたい」とご希望される方が増えています。「将来子供に負担をかけたくない」「身体が不自由になったときに頼れる人がいない」など理由はさまざまです。
しかし、いざ介護が必要になった時に不動産を売ろうと思っても自力で不動産売却を行うのは難しいかもしれません。もし認知症を患ってしまったら、「不動産を売ってホームに入ろう」という判断さえ難しくなってしまうのです。
成年後見制度
もし認知症を患ってしまったら、成年後見制度を使うという手段も考えられます。 しかし、成年後見人を立てても家庭裁判所の判断によっては不動産の売却が出来ないという状況も考えられます。
また、成年後見人を付けると年間40万～50万円もの費用が発生するため、不動産売却の為に後見人をつけるのは得策とは言えません。
そこで、有効な対策としてまだ自身が元気なうちに民事信託を結んでおくことが挙げられます。
民事信託で認知症と不動産売却の対策
まずはこちらの図をご覧ください。
- 委託者＝親：信託財産として自宅不動産を信託します。
- 受託者＝子：この自宅不動産を管理・運用・処分する。
- 受益者＝親：信託財産（自宅不動産）から発生した利益を受け取る。
このような民事信託を契約をしたことにより、もし将来親が認知症などによって判断能力が衰えてしまった時でも、受託者がである子が自宅不動産を売却することができます。
そして、売却したお金は、受益者である親の為に使われます。
委託者=受益者として民事信託で不動産の管理・処分を託すことのメリット
- 民事信託によって名義が受託者に変更になっても、その家に住み続けることができる
- 委託者が認知症になってしまっても、受託者が信託の内容に沿って不動産を管理・処分できる
- 不動産を売却した場合に発生した金銭は信託契約に沿って受益者のために使われる（ホームへの入居資金等）
注意点としては、委託者が元気なうちに信託を契約することです。
【不動産売却のための信託プラン】 報酬額基準表
| 財産規模 | 業務内容・役割 | 基本報酬 |
|---|---|---|
| 5,000万円 未満 （不動産の価格） |
①事前のスキーム確認（STEP・1） ②信託契約書の作成 ③信託スキームの税務チェック ④信託財産に関する登記申請（10万円相当） |
400,000円 |
| １億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | 580,000円 |
| 1.5億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | 780,000円 |
| 2億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | 980,000円 |
| 3億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | 1,180,000円 |
| 4億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | 1,380,000円 |
| 5億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | 1,580,000円 |
※上記は信託対象となる不動産１件分の報酬となります。不動産2件以上は別途御見積となります。
※上記④の税務チェックが必要な場合は、最低10万円、通常20万円～のチェック費用が別途必要なケースもあります。個別相談にてお伝えさせていただきます。
※複雑な事案の場合、別途、信託専門の弁護士によるリーガルチェック報酬が必要な場合があります。20万円～
※信託監督人・受益者代理人・信託管理人への就任は、別途御見積となります。
※この報酬額とは別に実費（法定費用・手数料・交通費等）及び消費税がかかります。
民事信託（家族信託）は契約です。
法律行為となりますので、認知症が進んでしまったあとでは契約を結ぶことができなくなってしまいます。ただし、認知症の症状がまだ軽度のうちならば契約できるケースもあります。こうした判断の難しい場合には、専門家が直接面談のうえで確認させていただきますので、お早めに当センターへご相談ください。
家族信託（民事信託）について、こちらもご覧ください
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